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　　租金调整持续深化，市场定价透明度进一步提升。当前租户议价能力达到历史高位，业主初始报价更加贴近实际可达成水平。2025年第四季度，北京甲级办公楼平均月租金为每平方米210元，环比下跌5.6%，同比下滑16.3% 。展望未来12个月，全市租金下行速度有望放缓，预计2026年全年平均租金降幅将收窄至6.6%，反映出部分子市场租赁表现的局部企稳。然而，随着新增供应陆续入市，租金仍将面临一定下行压力。仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“尽管租金调整节奏或将趋缓，但市场仍将维持租户主导格局，对业主而言，保出租率将继续优先于追求租金增长。”

　　2025年，北京大宗交易市场成交节奏放缓，第四季度活跃度进一步走弱。北京全年大宗成交总额录得约180亿元，较去年下降58%，亦较过去五年均值大致减半。从资产类别来看，商业零售资产相对更受资本青睐。据媒体报道，第四季度，英格卡购物中心宣布与高和资本达成战略合作，设立一支专项不动产基金，将共同持有包括北京荟聚在内的三座购物中心资产，英格卡将继续负责项目的管理和运营。该交易的后续进展及落地情况有待进一步关注。

　　中国公募REITs底层资产范围增扩至商业办公与酒店项目。中国证监会与国家发改委相继发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》及《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将超大特大城市的超甲级及甲级商务楼宇项目、四星级及以上酒店项目纳入试点。此举有望显著提升相关资产的市场流动性，推动存量资产盘活，缓解部分资产持有者的流动性压力。仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“中国公募REITs市场的进一步扩围，将推动商业地产行业加速向精细化资产管理模式转型，并为区位核心、经营韧性突出的项目带来流动性溢价。“

　　新增供应主要集中于上半年的市区核心板块，下半年入市节奏显著放缓。2025年全年新增供应超过80万平方米，约为2024年总量的一半，仍略高于2022至2023年的年平均水平，显示市场供给正逐步回归理性。其中，第二季度单季新增供应达36万平方米，全部落位于市区核心商圈。中海大吉巷、中关村大融城等优质项目凭借精准定位与强招商能力有效承接结构性需求。进入下半年，新增供应明显收缩，且以郊区商业为主，市区市场无新项目交付，为存量资产去化提供了缓冲窗口。

　　租金下行压力逐渐加大，高质量运营已成为资产价值重塑的核心引擎。在租户预算收紧与招商竞争加剧的双重作用下，截至四季度，市区市场有效租金环比下降2.5%。头部项目通过快速调改租户结构、强化内容运营维持稳定出租率与收益，而非核心资产则被迫大幅让利，市场分化走势日益清晰。“展望2026年，消费信心的实质性修复仍需宏观经济企稳与居民收入预期改善的协同推进。”仲量联行华北区研究部资深董事纪明表示：“具备优质区位、精准客群洞察与高效运营能力的核心资产，正通过品牌焕新与业态重组率先筑底。北京零售地产市场有望加速迈入以运营能力和内容创新驱动的高质量发展新阶段。”

　　租金下行压力贯穿全年，区域价差显著收窄。2025年第四季度，市场平均净有效租金环比下降4.3%。为应对高供应与低需求环境，核心子市场业主普遍采取大幅租金折扣及更灵活的商务条款以维系出租率，导致区域间租金梯度明显压缩。随着租金持续下降，加之平谷项目性价比的提升，部分原本意向天津、廊坊的外溢租户有望出现回流趋势。纪明表示：“汽车制造、医药等对仓储品质要求较高的产业需求有望释放，成为支撑核心市场企稳的关键力量。同时，业主策略正日趋务实，通过分期入市、产品升级等方式优化供给节奏，为市场筑底修复奠定基础。“

　　从旅游市场需求来看，国庆与中秋“双节”叠加效应较为显著，带动旅游人次和旅游收入实现双增长，其中入境游客数量及国际旅游收入增长尤为突出，来自俄罗斯、韩国、澳大利亚、新西兰、东南亚等国家和地区的客源表现较为活跃。全市营业性演出活动收入实现翻倍增长，文化演艺活动已成为驱动本地住宿需求的又一大引擎。2025年，北京新签约多个大型文旅项目，包括火星人居科幻城、法拉利世界娱乐综合体等，有望在未来吸引可观的休闲、商旅客流，进一步夯实北京在全国旅游市场中的领先地位。

　　仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部高级副总裁梁涛表示：“尽管2025年下半年北京酒店市场面临着价格下行和收益修复缓慢的挑战，但得益于客源结构持续优化以及消费力不断迭代，市场需求仍保持向好预期。酒店作为REITs底层资产的路径日益清晰，为达到上市要求，优化资产管理和营运现金流管理将越来越受到重视，真正形成‘融、投、建、管、退’的酒店投资闭环，从而提升优质资产的流动性和金融杠杆效能。与此同时，酒店资产证券化的稳步推进也将倒逼资产持有者更加关注资产的长期价值和持续稳健的业绩表现，并为投资者提供新的投资机会。”