金年会,金年会官网,金年会平台,金年会登录,金年会网址,金年会网站,金年会官方网站,金年会体育,金年会数字站,金年会app,金年会电子娱乐,金年会体育赛事,今年会体育,金年会最新网址入口,金年会靠谱吗我们看看周边国家，东京空置率也好，租金也非常强劲，空置率0.9%，这是比北京的2011年3%还要低。因为东京高就业率直接导致了写字楼需求旺盛，空置率是比较低。有媒体报道现在毕业生就业达到98%，所以这对于日本经济也好，写字楼也好，也是比较好的。今年开年的时候，我带着团队去东京考察，跟日本同事深入交流了一下。大家都说日本失去了30年，我个人觉得中国的房地产没有经历一个完整的周期，问日本同事对我们有什么好的建议呢？我们日本同事说，没有什么好建议，告诉你房价跌到一定情况下，就会有人买。

　　看了全球主要一些国家的写字楼市场，我们看看国内的这些数据。因为刚刚吴院长把数据展示了，我把一部分数据给大家做一个介绍。首先从空置率来看，红色就是空置率超过30%，北京整体甲级写字楼是16%。刚才吴院长提到核心区是10%的数据。最低点是台北，台北写字楼空置率只有7%。我们是两个月之前在成都开了一个大中华区的主管会议，台湾同事说住宅价格还有所上涨，香港住宅价格下降，但是去年香港住宅租金上涨了10-15%。

　　对于其他区域，比如说在四大城市。现在存量的甲级写字楼北京1300万平米，上海是1700万平米。我特地跟同事确认了一下，北京2025年甲级写字楼没有新增供应吗？确实没有新增供应。空置率现在整个北京甲级写字楼是16%，上海是23%，租金北京是215元/平米，我记得最高点是2018、2019年的400元/平米，那时候在座的业主日子真的太好过了，租金非常高，现在基本上都是腰斩了一半的租金。以前北京租金比上海租金高不少。

　　空置率方面，2008、2009年金融危机最高点20%，最低点是2011年，是3%。那个时候为什么出现这些情况？一个是金融危机大家没有意愿开发，另外，2008年奥运会基本上不让开发和建设。需求量上来的时候，供应量达不到的情况下，空置率就下降，所以只有3%。那时候大家续租，就是在座的各位说了算涨多少租金。所以，好日子我们确实是有过的。我比较关心两个区域，一个是中关村，我记得疫情期间，中关村空置率比较高，大概在15%左右，现在降到5%。也就是说北京这些区域当中可能首先恢复的是中关村区域。因为大家看到一些大厂，最近字节跳动，媒体报道净利润达到500亿美金，那就会需要更多的办公场所。所以，中关村区域现在空置率相对来说比较低。

　　比较好的还有医疗赛道，现在逐步慢慢是这种写字楼里面更好的租户。从供应量可以能够感受到，明年压力还是非常大的，主要是CBD区域。到了2027年、2028年之后基本上没有供应了。如果2028年之后核心区域没有太大的供应量，如果经济一旦逐步恢复，会是什么样的情况？会不会回到2011年的水平。所以北京写字楼市场一定会回去的，什么时候回去？不知道。回到什么程度不知道，但是一定会回去。大家一定要有信心，只是这几年压力确实比较大些。

　　对于大宗交易，我们可以看到疫情前基本上达到全国大宗交易在3000亿，2018年更高一些，今年会下降比较多。我也看到了最近大家关注写字楼的交易，世贸大厦被扬子江药业法拍，单价在3.8万到3.9万，已经是比较低的价格。有人讨论是不是到底了？现在也有一些投资人在看写字楼市场，刚刚所分析到的往后几年，经济和写字楼市场逐步恢复情况下，那时候价格就会逐步上涨。 我们看一下大宗交易各个业态，他们占的比重是什么样的。2022、2023、2024基本上40%左右都是写字楼商务园区，这也是大宗交易非常活跃的。除此之外，工业物流，包括北京，最近比较火的是公寓，北京公寓现在很多投资人想去买公寓，如果在座有公寓的项目，欢迎跟我们联系。现在很多投资人找不到。所以，有时候开玩笑说，30年河东，30年河西，不用30年，三五年不动产各业态就会发生很大变化。

　　接下来介绍一下REITs的情况，如果以REITs跟股票市值来比。中国现在只有0.2%，这个比例是非常小的。日本、新加坡、中国香港比重比较大。我比较关注是市净率，市净率就是资产股票的市值和资产价值的比。如果是1块钱资产，上市发行的时候，如果在香港发，可能打3到5折，在新加坡、日本发打了9折，如果在中国内地的REITs有些项目可以会溢价1.2。这是我比较关注的。现在很多房地产企业在香港上市要私有化，私有化原因是什么？是因为觉得资本市场对它的资产低估了。